关于青原区住宅小区物业管理情况专项工作报告的审议意见
区政府：
区四届人大常委会第三十二次会议听取和审议了区住建局党委书记段联斌同志代表区政府所作的《关于青原区住宅小区物业管理情况的专项工作报告》。
会议认为，作为市中心城区的重要组成部分，区政府十分重视城市建设工作，不断加强住宅小区物业管理，改善居民的居住环境，提升物业管理水平，注重引导业主树立正确的物业服务消费观念，规范物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费的经营理念，全面推进物业管理行业健康可持续发展，住宅小区物业监管进步明显。
会议指出，尽管我区城镇化进程成绩显著，但也积累了不少矛盾，沉淀了许多问题。其中住宅小区物业问题比较集中，业主和物业对各自的责、权、利理解模糊，纠纷多。主要表现在：一是普法宣传还不够，住宅小区业主对相关法律法规了解不多。二是物业公司收费与服务不匹配，住宅小区业主意见较大。三是政府监管不够，与实际需求有差距。全区乡镇普遍没有指导监督成立住宅小区业主委员会，没有选聘住宅小区物业服务企业。会议就进一步加强住宅小区物业管理工作，提出以下意见和建议：
1.进一步加强宣传力度，提升物业管理理解力。为规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，国家、省、市相应出台了《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》和《吉安市住宅物业管理条例》等法律法规，市级配套文件也有十余个。建议区政府及相关职能部门首先要创新宣传形式，运用会议培训、专题讲座、学习平台、知识问答等多种途径，在全区范围内加大宣传力度,不断提高居民和从业人员素质。其次要坚持问题导向，加强对区域内住宅小区物业管理过程中的问题研究，树立典型进行宣传示范，推广成功经验，及时推出具有可操作性的意见建议，积极调处住宅小区矛盾纠纷，给群众以明白，还社会于和谐。
2.进一步完善体制机制，提升物业管理操作力。根据相关物业管理法律法规，区住建局为职能主管部门，负责全区物业管理活动的监督管理，区城管局、区自然资源分局、区发改委、区公安分局、区应急管理局、区市监局、消防救援等部门按照各自职责，依法做好物业管理相关工作。为此建议，首先要落实好相关部门工作职责和工作经费。区政府应建立联席会议等综合协调机制，各部门按职能各负其责，各司其职，将物业管理工作纳入政府目标管理考核，将住宅小区物业管理全面融入社区管理，并依法对乡镇人民政府、街道办事处开展物业管理进行指导监督，落实工作保障经费，解决有钱能办事的问题。其次，要落实好物业管理区域及配套设施。区政府应监督建设单位（或者开发商）依法落实好物业管理用房，明确并公示相关车位、车库的买卖范围，依法建设好相关配套公用设施。第三，要督促成立业主大会及业主委员会，制订好管理规约，落实好公示制度。区政府应督促各乡镇、街道监督指导本区域内每个物业管理区域召开业主大会并成立业主委员会，表决通过管理规约。对不具备召开业主大会或不能成立业主委员会的住宅小区，区政府应依法督促各乡镇、街道及时指导、组织成立物业管理委员会，代行业主委员会的职责，解决有人管事的问题。
3.进一步抓实跟踪问效，提升物业管理执行力。市人大出台的《吉安市住宅物业管理条例》已于2020年6月1日正式实施，相关工作已依法开展。建议区人民政府首先应依法常态化监督管理业主委员会和物业服务企业。加强对物业人员的培训，提高专业人员比例；依法指导和备案，形成良好的市场评价指标体系；规范物业服务行业，解决好服务与收费的矛盾，引导业主形成购买服务的市场意识。其次应督促常态化保养和维修配套设施。建立并完善相关管理制度，常态化保养维修配套设施，坚决防止乱搭乱建；加强维修基金的管理，解决好因为前期物业管理不善，导致后期小区设备老化、破损维修扯皮的问题，防范后顾之忧。再次是抓好依法信息公开，重点进行财务公开。落实好相关管理区域及配套设施的公示，特别是对选聘物业服务企业、拟订物业服务合同的主要内容（包括服务项目、收费标准、合同期限和违约责任等）、财务管理制度及开支进行重点公示。重点是要优先公开财务管理制度。一是公开业主委员会的规范的财务管理制度。二是公开物业服务企业规范的收费服务制度。三是公开政府监管的维修基金申报条件和使用程序。
青原区人大常委会
2020年11月4日
